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朗悅宸棲苑，金水區(qū)紅旗路北、黃河北街東。

金水區(qū)的項(xiàng)目層出不窮，這不又出來(lái)一個(gè)朗悅宸棲苑，該項(xiàng)目屬于任砦城中村二期改造項(xiàng)目，在鄭州人民醫(yī)院西北角，項(xiàng)目原來(lái)是屬于廣夏，中間廣夏出了一點(diǎn)問(wèn)題，后來(lái)兜兜圈圈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到了朗悅手里。

該項(xiàng)目于2013年摘地，總占地面積是21畝，容積率是7.29，容積率是真的高，總建筑面積是8.6萬(wàn)平方米，一共規(guī)劃2棟34層的高層，1棟7層洋房、1棟幼兒園，里面不僅有商品房，而且還有1.59萬(wàn)平方米的安置房，更是有0.5萬(wàn)平方米的公租房，總之是非常復(fù)雜。

朗悅宸棲苑位置真的是不錯(cuò)，在金水區(qū)紅旗路北、黃河北街東，南側(cè)是河南省建材設(shè)計(jì)家屬院，東側(cè)是二十六中家屬院，東南方向是鄭州人民醫(yī)院，位置是相當(dāng)不錯(cuò)，但是食之無(wú)味棄之可惜，最后落到了朗悅。

這種項(xiàng)目不推薦，因?yàn)檠y(tǒng)“不純”，第一項(xiàng)目里面有商品住宅、公租房、安置房，住起來(lái)是非常不舒服的，屬于魚(yú)龍混雜，不同的人來(lái)人往，即使你買(mǎi)了之后，二手房的價(jià)格也會(huì)被壓得很低，可以到市面上看看，住宅+安置房的小區(qū)在一起的項(xiàng)目，基本上價(jià)格都很低；第二容積率真的高，7.29，比一般的3.5多了一倍，住起來(lái)必定也是不舒服。還是建議看看優(yōu)質(zhì)的二手房或者一些次新房，看得見(jiàn)摸得著，好買(mǎi)也好賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)人買(mǎi)之前先想賣(mài)。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)國(guó)泰上苑，國(guó)泰北路南、楊君路東。

23年底的時(shí)候拿地，24年的時(shí)候與華潤(rùn)合作，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入快車(chē)道了，規(guī)劃已經(jīng)出來(lái)了。54畝土地，容積率是4.0，規(guī)劃了13棟樓，物業(yè)形態(tài)也是非常豐富，高層、小高層、洋房，把利潤(rùn)給做滿，產(chǎn)品方面一共是746戶，套內(nèi)面積大于130平方米的52戶，套內(nèi)面積小于130平方米的694戶，130平方米按照75%的得房率，實(shí)際的建筑面積是130/0.75=175平方米，也算是區(qū)域的空白。

首先項(xiàng)目的位置非常不錯(cuò)，金水老城的核心區(qū)域，花園路北三環(huán)，寸土寸金的位置，也算是絕版，相對(duì)來(lái)說(shuō)周邊的配套成熟，另外距離北龍湖也是非常近，大概是1公里，周邊的學(xué)?！W(xué)是農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰小區(qū)，還有76中和47中。

品牌方面，華潤(rùn)更是沒(méi)的說(shuō)，幸福里、潤(rùn)府雙戰(zhàn)雙捷，除了位置好，萬(wàn)億央企的實(shí)力就在那放著呢、營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力更是沒(méi)的說(shuō)，但是華潤(rùn)在鄭州沒(méi)有精品項(xiàng)目，除了火車(chē)站的華潤(rùn)府。

金水北的競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈，華潤(rùn)國(guó)泰上苑的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是豫發(fā)豫園，現(xiàn)在也開(kāi)始搞起來(lái)TG了，小高層一共4棟樓，每棟30套房，一共120套，首次開(kāi)盤(pán)3棟樓，90套房源，主力戶型140平方米，學(xué)校方面是文化路一小直屬文渠小區(qū)和47中，有學(xué)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力上來(lái)了，同樣溢價(jià)也就上來(lái)了。

戶型規(guī)劃方面，華潤(rùn)是大于豫發(fā)的；品牌方面也是華潤(rùn)大于豫發(fā)；背景方面華潤(rùn)是純血央企，豫發(fā)是城投，都是國(guó)家隊(duì)。(展開(kāi)全部)

金茂又回來(lái)了。

金茂這一次又殺回來(lái)了！

10號(hào)（網(wǎng)）位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域如意河?xùn)|二街南、九如路東，占地面積約為64.9畝，容積率1.7，起拍價(jià)134100萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)2個(gè)多小時(shí)的鏖戰(zhàn)，（多長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)見(jiàn)到北龍湖土地鏖戰(zhàn)了，上一次記得還是在2016年），終被北京方興亦城置業(yè)有限公司以成交價(jià)161600萬(wàn)元摘得，溢價(jià)21%，多長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)看到北龍湖的土地有溢價(jià)了。

當(dāng)年的北龍風(fēng)起云涌，幾十家房企搶一塊地，既有“一劍光寒十九洲，劍氣縱橫三萬(wàn)里”的霸氣；又有“十步殺一人，千里不留行”的豪氣；又有“一身轉(zhuǎn)戰(zhàn)三千里，一劍曾當(dāng)百萬(wàn)師”的俠氣；現(xiàn)在則是江東子弟多才俊，卷土重來(lái)未可知？？？金茂回來(lái)了！

10號(hào)土地的北側(cè)是建業(yè)君鄰大院，西側(cè)是中海九號(hào)公館，東側(cè)是建業(yè)松苑，這個(gè)地塊另外有要求需要做第四代住宅；且該地塊所建商品住宅（毛坯）銷(xiāo)售參考價(jià)格不超過(guò)38400元/平方米：如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修參考價(jià)格不超過(guò)5800元/平方米（以上價(jià)格僅作為土地評(píng)估參考數(shù)據(jù)，商品房具體銷(xiāo)售價(jià)格由開(kāi)發(fā)企業(yè)按照自主定價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售）。

目前來(lái)說(shuō)南岸基本沒(méi)有新房銷(xiāo)售，供給相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少，所以說(shuō)還是有一定的優(yōu)勢(shì)，唯一能競(jìng)爭(zhēng)的就是北龍湖二手房，但是話說(shuō)回來(lái)，金茂品質(zhì)算不上頂尖，也算不上差，金茂府是最早打出科技住宅的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)時(shí)有人問(wèn)宋衛(wèi)平金茂府能打多少分？宋衛(wèi)平說(shuō)：60分。(展開(kāi)全部)

亞星嵩南文苑，南三路與嵩山路交會(huì)處。

亞星嵩南文苑總占地面積是16206平方米，大概是24畝，總建筑面積是13萬(wàn)平方米，一共規(guī)劃是5棟樓，一共是737戶，商品住宅是5號(hào)樓和6號(hào)樓，3T6戶，在售面積是88平方米三室兩廳一衛(wèi)，105-109平方米的三室兩廳一衛(wèi)，預(yù)計(jì)成交的價(jià)格是8300-9400元/平方米。

7號(hào)樓是一個(gè)平層公寓項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)是40年，梯戶比是5T15戶，在銷(xiāo)售的面積是61-65平方米，公寓的位置是不錯(cuò)，周邊有百姓廣場(chǎng)、亞星萬(wàn)嘉百匯、亞星時(shí)代廣場(chǎng)等等，另外項(xiàng)目旁邊就是幼兒園和鄭州七中教育集團(tuán)鄭州樹(shù)人外國(guó)語(yǔ)學(xué)校南校區(qū)。

亞星不虧是西南王，在西南還有土地，真的是了不起，但是公寓我依舊不推薦！首先是它設(shè)計(jì)公寓面積是偏大，目前市面上的公寓一般是30-40平方米，面積大總價(jià)就會(huì)高，首付筆記也就高。

大部分人買(mǎi)公寓是投資，投資就牽扯到投資回報(bào)率。之前這個(gè)區(qū)域有個(gè)項(xiàng)目叫牛頓公館，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候推出340套房子，去化340套房子，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售的也很便宜，毛坯7000左右，現(xiàn)在二手房的價(jià)位大概是四五千塊錢(qián)，租金也就是800-900塊。

咱們簡(jiǎn)單地算一下投資回報(bào)率，以牛頓40平方米為例，單價(jià)70000元，一套房子是28萬(wàn)，年租金是800*12=0.96萬(wàn)，0.96/27=3.5%，當(dāng)然這是最理想的狀況，實(shí)際會(huì)更低一些，比如還有裝修費(fèi)用、空租期等等。

回到亞星嵩南文苑，不建議投資、不建議投資、不建議投資，公寓盡量避開(kāi)。(展開(kāi)全部)

正弘序（可口可樂(lè)地塊），來(lái)了來(lái)了他來(lái)了！

這個(gè)項(xiàng)目是屬于高新數(shù)碼港五期，項(xiàng)目的位置是非常的好，位于銀屏路東、國(guó)槐街南，出門(mén)幾百米就是地鐵8號(hào)線，周邊的商業(yè)配套也是十分充足，像是正弘生活廣場(chǎng)、公園茂、萬(wàn)達(dá)等等，學(xué)校方面有鄭大附小，鄭大實(shí)驗(yàn)小學(xué)，鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，楓楊外國(guó)語(yǔ)，絕對(duì)是高新區(qū)核心地塊。

產(chǎn)品方面正弘也是下了一番功夫，占地面積是78畝，容積率是2.49，規(guī)劃10棟樓，一共只有798房源，最主要的是戶型面積，建筑面積大于180平方米，一共是102戶，建筑面積大于144平方米，小于180平方米，一共是618戶，建筑面積大于90平方米，小于144平方米，一共是78套，合計(jì)798套，妥妥的高新區(qū)頂豪，144平方米的戶型占比是90%。

我一直認(rèn)為鄭州市不缺房子的，缺的是好房子，高新區(qū)同樣也是不缺房子，缺的是好房子，永威西棠是曇花一現(xiàn)，最后一聲嘆息。做豪宅品牌，經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力缺一不可，同時(shí)對(duì)企業(yè)的資金要求實(shí)力非常高，很多年前的一輪調(diào)控把綠城折騰得要死要活，這一輪調(diào)控，做豪宅的泰禾也沒(méi)有了，豪宅有一個(gè)特點(diǎn)就是周轉(zhuǎn)速度慢，你要想賺更多的錢(qián)，資金周轉(zhuǎn)速度就要快，但是實(shí)際做不到。ROE要想做得高，要么你銷(xiāo)售的凈利潤(rùn)率高，要么資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，要么杠桿高。

豪宅的風(fēng)險(xiǎn)很高，一般的房企是沒(méi)辦法干好，天時(shí)地利人和，缺一不可。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)又雙叒叕拿地了。

2024年的最后一天，華潤(rùn)又雙叒叕拿地了。

鄭政東出〔2024〕13號(hào)（網(wǎng)）位于七里河北路北、匯金路西，土地性質(zhì)為一類(lèi)工業(yè)用地、二類(lèi)居住用地，使用面積為41576平方米，住宅是30000平方米（約45畝），工業(yè)用地是11000平方米（約16畝），容積率為2.42，建筑密度小于28%，建筑高度工業(yè)用地小于60米，住宅用地小于80米，成交總價(jià)是6.4億元，最終被鄭州新發(fā)展?jié)欀梅康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

潤(rùn)府一期真的是皇帝的女兒不愁嫁，今年5月份開(kāi)盤(pán)，半年的時(shí)間，379套房基本售罄，現(xiàn)在二期地塊也已經(jīng)拿到手了，位置好，位置是真的好，鄭東新區(qū)高鐵站，基本上沒(méi)有新的土地供應(yīng)，一個(gè)海馬公園讓海馬封神，土地稀缺才是王道！

再看產(chǎn)品二期預(yù)計(jì)是139平方米，精裝交付、超多贈(zèng)送面積高達(dá)100%得房率，相比較一期119平方米、143平方米和169平方米，明顯是上升了一個(gè)檔次。豪宅和剛需不一樣，剛需的項(xiàng)目越小賣(mài)得越好，但是豪宅卻是反過(guò)來(lái)越大賣(mài)的越好，而且越貴！一期119平方米是24200元/平方米，143平方米是24800元/平方米，167平方米是26700元/平方米。

首先是位置，這位置沒(méi)的說(shuō)寸土寸金，主要是供應(yīng)太少時(shí)不時(shí)供應(yīng)一塊，供應(yīng)一塊，土地比北龍湖的還要稀缺，但是一般土地出讓都需要附加條件，二期要求項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)部分與商品住宅須同步開(kāi)工建設(shè)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目要引入世界500強(qiáng)排名前100名的企業(yè)或其控股子公司的研究院；其次是開(kāi)發(fā)商，華潤(rùn)是萬(wàn)億央企，營(yíng)銷(xiāo)能力也非常不錯(cuò)，住宅應(yīng)該是不愁賣(mài)?。?/cite>(展開(kāi)全部)

騰威城，鄭州市金水區(qū)鄭汴路與英協(xié)路交叉口向南300米。

騰威城又出來(lái)一棟樓，一期占地是53畝，二期占地31畝，三期是1棟樓，雖然說(shuō)是一個(gè)村辦企業(yè)，股東為鄭州市金水區(qū)鳳凰臺(tái)街道辦事處張莊股份經(jīng)濟(jì)合作社，但是一期二期交房了，整體來(lái)看做得還是不錯(cuò)，這個(gè)村辦企業(yè)還是非常有“實(shí)力”，比很多大的開(kāi)發(fā)商都靠譜。

三期是孤零零的1棟樓，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2026年，戶型有75平方米的兩房，118平方米的三房?jī)尚l(wèi)，93平方米的小三房，96平方米的小三房，價(jià)格從9000-11000不等，而且還是2T5戶，戶型我們看看。以96平方米為例，這個(gè)96平方米做的是一個(gè)三室，他做的是兩面寬，一般情況下96平方米的戶型應(yīng)該是三面寬，一個(gè)臥室加上一個(gè)客廳朝南，然后三個(gè)臥室一字排開(kāi)，客廳上有一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，客廳、餐廳、衛(wèi)生間也是一字排開(kāi)，這樣的戶型設(shè)計(jì)比老，北側(cè)的功能空間采光會(huì)比較差，118平方米和93平方米做得類(lèi)似。

關(guān)于現(xiàn)在買(mǎi)房，咱們?cè)僬f(shuō)兩句，第一個(gè)現(xiàn)在適合買(mǎi)二手房，直接買(mǎi)直接住，環(huán)境物業(yè)戶型的好壞都能看出來(lái)，基本上是沒(méi)有啥風(fēng)險(xiǎn)的，第二個(gè)就是真的要買(mǎi)期房，建議買(mǎi)央企，你想濃眉大眼的萬(wàn)科都撐不住，更何況是其他企業(yè)，所以還是要買(mǎi)央企，風(fēng)險(xiǎn)能降到最低，小開(kāi)發(fā)商還是要慎重，慎重再慎重，一定選擇大開(kāi)發(fā)商。(展開(kāi)全部)

金沙湖高爾夫觀邸，經(jīng)開(kāi)區(qū)南三環(huán)與第八大街向南300米。

金沙湖9月份開(kāi)盤(pán)，推出83套，蓄客量80組左右，整體去化約40套，去化率48%，上疊176平方米成交均價(jià)24600-27500元/平方米，大平層216平方米成交均價(jià)22000-24000元/平方米，下疊190平方米成交均價(jià)28000-31000元/平方米，合院330平方米成交均價(jià)是35000-36000元/平方米，3套合院一掃而空。

從去化上來(lái)看市場(chǎng)上不缺有錢(qián)人，缺的是好房子，尤其是稀缺的房子，金沙湖恰好就符合這一點(diǎn)。

稀缺創(chuàng)造價(jià)值，中原唯一的城市高爾夫，約1200畝私家果嶺環(huán)繞，同時(shí)配套約700畝金沙湖配套，臨水而居，這就是非常稀缺，鄭州本身就缺水，有湖景資源的更是稀缺，決定未來(lái)物業(yè)價(jià)值有三種資源：第一是城市配套資源；第二種是景觀資源；第三種是CBD資源，凡是能有一個(gè)就非常值錢(qián)的！

第二個(gè)就是產(chǎn)品，51.6畝，容積率1.19，全部都是疊拼，16棟4-5層產(chǎn)品，合計(jì)199套房子，戶型面積從176-330平方米，有建筑面積330平方米的合院、建筑面積約176平方米的上疊、建筑面積約216平方米的大平層，建筑面積約190平方米的下疊。

豪宅的邏輯和普通的房子的邏輯已經(jīng)完全不同了，普通住宅會(huì)更加注意配套、教育、交通等等，豪宅已經(jīng)脫離這種邏輯，最主要的是體現(xiàn)自己的身份，減少識(shí)別的成本，比如在飯局上和別人說(shuō)，我在XX居住，別人心里會(huì)說(shuō)：牛?。?！另外就是住起來(lái)舒服，怎么舒服，怎么來(lái)！(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科理想拾光，二七區(qū)碧水路北、靈山路西。

萬(wàn)科理想拾光又有新的房源推出來(lái)了！先簡(jiǎn)單的介紹一個(gè)項(xiàng)目：萬(wàn)科理想拾光占地面積約45畝，容積率是3.5，規(guī)劃2棟18層小高層、4棟25-33層高層，2T4戶，總建筑面積約15.9萬(wàn)平方米，戶型面積有95平方米三室兩廳、121平方米三室兩廳兩衛(wèi)、131平方米三室兩廳兩衛(wèi)、143平方米四室兩廳兩衛(wèi)。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目又蹦出來(lái)一個(gè)7號(hào)樓1單元，33層，有兩個(gè)戶型100平方米、121平方米，均價(jià)是11000-12000元/平方米。

項(xiàng)目位于二七新區(qū)板塊，首先是被荊胡社區(qū)包圍，也就是安置房小區(qū)，其次東側(cè)是一個(gè)車(chē)管所，南側(cè)是鄭西客運(yùn)專(zhuān)線，地理環(huán)境也是一般般。

但是正是因?yàn)槿f(wàn)科來(lái)了，萬(wàn)科的牌子很值錢(qián)，所以之前銷(xiāo)售的還是不錯(cuò)的，21年年底開(kāi)的盤(pán)，精裝修的價(jià)格是13000左右，22年賣(mài)到13500左右，24年的均價(jià)是11500左右。100平方米的戶型做得非常不錯(cuò)，三室兩廳兩衛(wèi)，南側(cè)是一個(gè)三面寬，兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳，保證充分的采光，一個(gè)臥室加上一個(gè)客廳帶一個(gè)聯(lián)通的大陽(yáng)臺(tái)，北側(cè)是一個(gè)客廳一個(gè)臥室一個(gè)廚房，做了一個(gè)創(chuàng)新的1.5衛(wèi)的衛(wèi)生間，U型廚房的設(shè)計(jì)；121平方米做得相對(duì)差點(diǎn)意思，戶型是一個(gè)細(xì)長(zhǎng)條，一個(gè)兩面寬的戶型，南側(cè)是一個(gè)臥室加客廳，聯(lián)通一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)。

有興趣的同學(xué)可以看看?。。?/cite>(展開(kāi)全部)

中駿御金臺(tái)，新鄭市新村大道和弘遠(yuǎn)路交叉口往東200米。

先簡(jiǎn)單說(shuō)一下中駿：中駿集團(tuán)業(yè)務(wù)體系涵蓋住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、大型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理、住宅與公共設(shè)施的物業(yè)管理等業(yè)務(wù)板塊，以及基金管理及投資等金融服務(wù)。

之前中駿在鄭州開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目中駿華信·璟悅，是中駿在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，和華信合作的，不過(guò)現(xiàn)在中駿的情況不是很好，11月29日，中駿集團(tuán)——境外債重組與債權(quán)人小組原則上達(dá)成共識(shí)，涉及的優(yōu)先票據(jù)包括2024年4月到期的7.375%優(yōu)先票據(jù)、2024年9月到期的5.95%優(yōu)先票據(jù)、2025年5月到期的7%優(yōu)先票據(jù)以及2026年2月到期的6%優(yōu)先票據(jù)。

該項(xiàng)目是位于新鄭市新村大道和弘遠(yuǎn)路交叉口往東200米，項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)包括25層高層和7層洋房，高層戶型面積從105-116平方米，價(jià)格是5XXX元/平方米，洋房130-140平方米，價(jià)格是72XX元/平方米，項(xiàng)目往南2.5公里就是華信商圈，新壹城商圈，項(xiàng)目北側(cè)是約600米是南水北調(diào)運(yùn)河，項(xiàng)目南側(cè)是520畝生態(tài)；教育方面往西1公里是文匯路中學(xué)，向南1.5公里為新鄭第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)以及新鄭市崇文中學(xué)；醫(yī)療方面是新鄭市人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院和新鄭市中醫(yī)院。

項(xiàng)目配置的是酒店精裝大堂，配置中央空調(diào)，負(fù)一層歸家大堂全鋁板精裝，全石材鋪裝地面、雙重人臉識(shí)別門(mén)禁……

優(yōu)先建議考慮二手房?。。?/cite>(展開(kāi)全部)