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華潤國泰上苑，國泰北路南、楊君路東。
23年底的時候拿地，24年的時候與華潤合作，現(xiàn)在已經(jīng)進入快車道了，規(guī)劃已經(jīng)出來了。54畝土地，容積率是4.0，規(guī)劃了13棟樓，物業(yè)形態(tài)也是非常豐富，高層、小高層、洋房，把利潤給做滿，產(chǎn)品方面一共是746戶，套內(nèi)面積大于130平方米的52戶，套內(nèi)面積小于130平方米的694戶，130平方米按照75%的得房率，實際的建筑面積是130/0.75=175平方米，也算是區(qū)域的空白。
首先項目的位置非常不錯，金水老城的核心區(qū)域，花園路北三環(huán)，寸土寸金的位置，也算是絕版，相對來說周邊的配套成熟，另外距離北龍湖也是非常近，大概是1公里，周邊的學?！W是農(nóng)科路小學國泰小區(qū)，還有76中和47中。
品牌方面，華潤更是沒的說，幸福里、潤府雙戰(zhàn)雙捷，除了位置好，萬億央企的實力就在那放著呢、營銷實力更是沒的說，但是華潤在鄭州沒有精品項目，除了火車站的華潤府。
金水北的競爭也是非常激烈，華潤國泰上苑的直接競爭對手是豫發(fā)豫園，現(xiàn)在也開始搞起來TG了，小高層一共4棟樓，每棟30套房，一共120套，首次開盤3棟樓，90套房源，主力戶型140平方米，學校方面是文化路一小直屬文渠小區(qū)和47中，有學區(qū)競爭力上來了，同樣溢價也就上來了。
戶型規(guī)劃方面，華潤是大于豫發(fā)的；品牌方面也是華潤大于豫發(fā)；背景方面華潤是純血央企，豫發(fā)是城投，都是國家隊。(展開全部)
豫發(fā)豫園的最強競爭對手終于揭開神秘面紗，正巧趕上豫園首開，看完規(guī)劃，相比豫園的純改善，華潤并沒有傳言的如此高大上，產(chǎn)品還是比較保守的覆蓋了從剛需到改善不同人群，所以豫園可以暫時把心放肚子里了。
首先是業(yè)態(tài)，從洋房、小高層、高層應有盡有，6棟32-33層高層、3棟19-26層高層、1棟13層小高層、2洞7層洋房，這個位置的洋房和小高層注定是稀缺品了。
再是產(chǎn)品，總746戶，其中套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)面積小于130平的694戶，部分高層1梯兩戶，1梯1戶，小高層主流為1梯1戶電梯入戶私家電梯廳設(shè)計，層高3米，規(guī)劃圖看起來外立面應該是大面積鋁板+玻璃幕設(shè)計，顏值很高，，應該同樣是主打高贈送高得房率，要不在金水北這個內(nèi)卷一直在升級的區(qū)域產(chǎn)品過于平凡根本無法立足。
金水北北三環(huán)沿線在售的金水印、臻灣一品以及豫園一個比一個豪氣，定位都是純改善這樣看來，定位業(yè)態(tài)更豐富的華潤反倒是有一定的市場。
開發(fā)商就是大眾最喜歡的央企+國企的強強聯(lián)合，非常有說服力。
地處金水北，但與金水主城僅一條北三環(huán)之隔，是一個身處金水北又勝似金水主城的區(qū)位價值，學校有農(nóng)科路小學分校區(qū)，如果能簽約47中總校區(qū)就更完美了。
容積率低，位置不錯，可以期待一下，又是一個未售先紅的項目。(展開全部)
元景嘉夢園項目，建設(shè)用地面積36588.1㎡，約合55畝，總建筑面積162392.56㎡，容積率3.48，綠地率25.05%，建筑密度22.9%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有13棟樓，有高層、有小高層以及洋房，規(guī)劃總戶數(shù)746戶，機動車停車位842輛，非機動車停車位1381輛。
關(guān)于面積段，套內(nèi)面積大于130平，一共52戶，套內(nèi)面積小于等于130平，一共694戶。
其中一期建設(shè)用地面積約22826.86，總建筑面積97062.68，規(guī)劃3棟高層、4棟小高層、2棟洋房，規(guī)劃總戶數(shù)372戶，其中2號樓和10號樓規(guī)劃有架空層。
一期9棟樓中，套內(nèi)面積大于130平，一共52戶，套內(nèi)面積小于等于130平，一共320戶。
關(guān)于戶型，根據(jù)公示的2號樓平層圖，兩梯三戶設(shè)計，南側(cè)三開間朝南，開敞陽臺+花池，主打超高贈送。
項目位于花園路、北三環(huán)、泰山譽景二期的南側(cè)，臨近北龍湖，屬于金水北的核心地段，但周邊小區(qū)域的城市界面一般。(展開全部)
華潤國泰合作項目，今天出了定妝照。
對于周邊樓盤，我還是頗為關(guān)注的。一方面從2012年就開始跟21世紀社區(qū)打交道。另一方面在2015年還跟親戚去看了國泰一品莊園，親戚交了定金后回家總覺得是50年產(chǎn)權(quán)，生生虧了20年，最后找關(guān)系把錢退了，誰知2016年直接迎來翻倍行情，幸虧親戚后來買了康橋朗城，不然又要幾年后悔。現(xiàn)在看來，這倆二手房半斤八兩，歷史總會淹沒一切，交給時間。
說回這個項目，西側(cè)是國泰花園，東側(cè)是一品莊園，也不緊鄰北三環(huán)，位置還是不錯的，容積率不超4，聽起來不低，但在美盛們云集的金水北，還算相當不錯的，總計746套房，有洋房/小高層/高層，應該是要分成一期和二期。
從目前的平面圖看戶型還可以，具體面積段還沒有出來，之前說的主力戶型在140-180之間，整體比較適中。華潤這個開發(fā)商過去在鄭州的表現(xiàn)還是中等偏上80分水平，只是這個代建代銷能當多大的家不好判斷，還得看接下來雙方準備怎么定價。
這幾年買金水北挺無奈的，產(chǎn)品更新?lián)Q代比新能源汽車都快，教育港灣一期沒交付，金水印一期就出來啦，一期沒交付，二期出來啦，還帶出來個臻灣一品。越秀天悅文華沒交付，天悅江灣就出來啦，然后就是位置更好的豫發(fā)豫園、華潤國泰上苑，節(jié)奏不停。關(guān)鍵還都賠錢，么法弄啊。。。如果我是即將買金水北的客戶，就先去北龍湖北岸租套精裝房，一年五萬，兩年十萬，等交房后買二手，既體驗了北龍湖，也把金水北買啦，還能更省錢。(展開全部)
自從23年底金水城投拿地，24年7月宣布與華潤合作后，代建商華潤就快速進入工作模式，現(xiàn)在規(guī)劃已出，估計入市不遠了。
國泰上苑54畝地塊，容積率4.0，但密密麻麻規(guī)劃了13棟樓，夠密的，好在都比較錯落，6棟32-33層高層，1棟13層，1棟16層，1棟19層、1棟20層，1棟26層，2棟7層洋房，整體呈現(xiàn)中間低，南北兩頭高的形勢，華潤的規(guī)劃還是高明的，都錯開了，中間的低矮樓棟也不影響采光，不過2棟洋房就慘了，頂在前面沒啥隱私性。
不過還是可以看出華潤的功底深厚，反觀國泰之前的做法，要么是簡單的兵營式排列，要么是簡單的板式高層，規(guī)劃簡單粗暴，產(chǎn)品平庸無奇。
華潤規(guī)劃的戶型是套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)小于等于130平的694戶，如果按75%得房率反推，戶型是170平-180平。國泰之前都是93-120平左右的剛需，雖然有個悅峰大平層是190平，但只有一棟樓也談不上多改善。華潤這個140-180平的正好彌補了之前的空白。
不過華潤挺不幸的，開局就碰到了金投豫發(fā)豫園這個強敵，豫園定位比國泰高，位置更好，戶型比國泰舒適，名氣比國泰地塊大。
個人覺得華潤最好價格讓步下，拿地的樓板價是4700元一平，其實還是有讓步空間的，最好能比豫園便宜個15%。
現(xiàn)在金水北的競爭算是良性競爭，大家都比著誰更好，小區(qū)品質(zhì)越來越高了，也許能留住一批改善客戶，不至于讓大家都去北龍湖。(展開全部)
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昨天，華潤金水北代建項目報規(guī)后的項目概況已經(jīng)出來了
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