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房產(chǎn)評論師城發(fā)玥園，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東。
項目原名裕彤嘉園，現(xiàn)在換了一個馬甲城發(fā)玥園，重新包裝入市，2021年鄭州地產(chǎn)集團以初始價格拿下60號土地，總價是2.17億元，樓面價5800元/平方米，占地面積大概是13畝，容積率是4.5，規(guī)劃2棟樓，1棟是34層高層（1T2戶），80-136平方米，成交均價17000-17500元/平方米，1棟11層高層（2T4戶），96-100平方米，成交均價17500-18000元/平方米。
項目的位置真的是不錯，金水區(qū)核心區(qū)域，絕對是四通八達，周邊都是一些家屬院，比如河南統(tǒng)計局家屬院、人民出版家屬院、關虎屯生活廣場、國貿(mào)360等等，一般像是這些核心區(qū)域基本上沒有新的土地供應，周邊都是一些老的項目，可參考的也少。
項目不足之處，只有13畝，2棟樓，說好聽叫“小而美”，不好聽就是太憋屈，就像是大象住進了麻雀的窩里，施展不開，另外一點就是，這種豆腐地塊的項目，基本是不保值，跌的也都比較快，二手的流動性也特別差，便宜了買的人也少，除非是真的特別便宜。
有幾類的小區(qū)一定要慎重購買，其一就是這種小的豆腐地塊，住起來不舒服吧，將來也不好賣；其二就是梯戶比高的，這種房子住起來不舒服，將來賣了也比較麻煩，也不是很好出手；其三就是安置房小區(qū)里面有商品房的，這種項目住起來不舒服，另外流動性也差。
查理·芒格：倒過來思考有利于理解事物本質(zhì)并解決問題——要知道我會死在哪里就好啦，將永遠不去那個地方?。?/cite>(展開全部)
房產(chǎn)評論師主城區(qū)一些犄角旮旯的樓盤都得以重生，尤其是金水區(qū)。
實地探盤小眾低調(diào)樓盤城發(fā)玥園，為河南統(tǒng)計局家屬院改造項目，原來的問題樓盤也得以重生，施工一切正常，目前已 首開，均價17000起步。
屬于花園路國貿(mào)360商圈，三環(huán)內(nèi)核心區(qū)，乍一聽也是典型的黃金地段，但現(xiàn)場來看就很一般了，地塊非常狹長，南側(cè)為老破小家屬院，北側(cè)為關虎屯生活廣場，西側(cè)經(jīng)五路，北側(cè)豐產(chǎn)路，所謂的北鄰農(nóng)業(yè)路，東臨花園路都是需要穿過一條條擁堵的小路才可以到達，地鐵2號線關虎屯站還有段距離，看似很方便的交通，其實也就那樣了。距離國貿(mào)360確實很近，生活氛圍是非常濃郁的，但城市界面一般。
占地只有16畝，規(guī)劃并排兩棟樓，一棟高層一棟小高層，其中高層兩個單元，兩梯四戶，面積段93平三房中間戶、80平三房中間戶但房源較少、118平三房邊戶、123平三房邊戶、136平四房邊戶；小高層一梯兩戶，3個單元，面積段65平兩房、95-97平三房、100平三房，高層稀疏平常，但66平起步的小高層產(chǎn)品，總價低，在主城區(qū)確實是稀缺，把小高層樓棟做的這么剛需也是有一定道理的，緊鄰南側(cè)即為家屬院產(chǎn)品，地塊狹長的城發(fā)玥園小高層采光難免會收到影響。
300多套房源，其中部分為安置房源，拿出來賣的大概只有200多套。
看完現(xiàn)場看完戶型對這個盤的感覺就只有剛需了，確實跟改善關系不大，這個位置和配套包括環(huán)境17000的價格真的不能算性價比多高呢，慢慢賣吧。(展開全部)
普通會員城發(fā)玥園默默開盤了，目前在售均價17500元/平米，毛坯交付，相比前期的釋放價格，便宜了不少。
項目共規(guī)劃1棟34F高層+1棟11F小高層，共規(guī)劃有310戶，可對外出售的只有212套，小高層在主城區(qū)比較稀缺，但是房源不多。
一梯兩戶，兩梯四戶設計，產(chǎn)品面積跨度大，面積段涵蓋66-81㎡兩房、93-123㎡三房、137㎡四房，其中三房為絕對主力，占比76%，兩房和四房分別占比13%、11%。
另外，100㎡以下剛需小戶型占比約70%，主打主城核心區(qū)小面積低總價。
城發(fā)玥園最大的優(yōu)勢就是地段稀缺，國貿(mào)360核心商圈，但這也是劣勢，周邊擁堵也是習以為常的事情，再加上周邊多是家屬院，所以城市界面也非常一般。
總之，這是個僅適合地緣剛需自住的項目，看中地段配套，對居住舒適度沒有太高的追求。(展開全部)
房產(chǎn)評論師城發(fā)玥園，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東。
又是一個小樓盤入市，原來叫裕彤嘉園，河南省統(tǒng)計局家屬院的改造項目，位置是真的不錯，位于金水區(qū)老城區(qū)，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處，四通八達，旁邊是國貿(mào)360、一些家屬院，比如河南省統(tǒng)計家屬院，河南省人民出版家屬院等等吧，占地面積大概是13畝，容積率是4.5，樓面價合到5800左右。
13畝土地一共規(guī)劃2棟樓，1棟是34層高層（1T2戶），1棟11層高層（2T4戶），大概是200多套房子，戶型面積涵蓋66-81平方米的兩房、93-123平方米的三房，137平方米的四房，主要戶型是三房，占比低76%，戶型價格大概17000左右。
單純從位置上來說是真的不錯，占據(jù)地利，但是地塊太小，住起來是相當憋屈，因為小區(qū)只有13畝。
簡單說一下項目，你要是自己住，其實沒啥問題，但是房子肯定考慮到交易，若干年之后你要變現(xiàn)，有的房子好賣一些，有的房子難賣，經(jīng)過一輪調(diào)整。
啥房子最好賣？
學區(qū)房，學區(qū)房是真的剛需，地段、品質(zhì)等等，在學區(qū)房面前都是弟弟，現(xiàn)在房價都下降，但是好的學區(qū)房降的少。以金科城為例，大2016年，當時開盤高層的價格不到一萬，2019年高層的價格16000左右，一期交付的時候業(yè)主維權(quán)，品質(zhì)一般，減配，人車不分流等等，但是靠著好的學區(qū)價格依舊被拉上去。
啥房子不好賣？
現(xiàn)在的趨勢是改善的天下，改善市場非?；钴S，剛需一降再降，尤其是小地塊的項目，比如一二十畝的小社區(qū)，再比如就是多梯戶比的項目，好多都已經(jīng)回到了五六年前。(展開全部)
普通會員原來的裕彤嘉園，換個身份重新入市。
項目位于花園路商圈，豐產(chǎn)路南、經(jīng)五路東，周邊交通、教育、商業(yè)等資源豐富。
土地成交信息——
2021年11月19日，鄭政出【2021】60號（網(wǎng)）地塊由鄭州地產(chǎn)集團都市開發(fā)有限公司以起始價21796萬元摘得，樓面價5767.7元/㎡。
項目占地面積約8397.66㎡，約合12.6畝，容積率4.5，地塊非常小，只規(guī)劃有兩棟樓，1棟34層高層、1棟11層小高層，總315戶。
關于戶型，1號樓兩個單元，兩梯四戶設計。
其中西單元戶型為：123平三室兩廳兩衛(wèi)、93平三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、118平三室兩廳兩衛(wèi)；東單元戶型為：118平三室兩廳兩衛(wèi)、93平三室兩廳一衛(wèi)、80平兩室兩廳一衛(wèi)、136平四室兩廳兩衛(wèi)
2號樓上，戶型有100平三室兩廳一衛(wèi)、96平三室兩廳一衛(wèi)、65平兩室一廳一衛(wèi)。(展開全部)